Conseils et astuces

L'un des pires scénarios qui peut arriver à un acheteur est d'acheter une propriété pour ensuite constater, quelques semaines ou quelques mois plus tard, qu'il y avait un problème grave inapparent avec la maison que le vendeur ne vous avaient pas parlé. Les fameux vices cachés, ça inquiète beaucoup d'acheteurs ! L'inspection préachat qu'effectue votre inspecteur ne vous immunise pas non plus totalement contre les risques de vices cachés. Bien entendu, une inspection préachat est essentielle et elle vous permettra d'augmenter drastiquement les chances que tout est beau et bon dans votre propriété, mais il se peut tout de même que le problème soit situé dans un endroit que l'inspecteur ne peut pas voir.

Quand pouvez-vous vraiment dire que vous avez affaire à un vice caché. En fait, encore plus simple, qu'est-ce qu'un vice caché ? Quels sont les recours possibles ?

Quels sont vos droits en tant que nouveau propriétaire ? Afin de se faire une meilleure tête sur cette situation, voyons tout ce qu'il faut savoir et ce que vous ne savez pas sur les vices cachés !

On ne crie pas au vice caché dès que l'on remarque un problème dans sa maison ! Il y a un certain nombre de critères à remplir pour vérifier si une défectuosité est un vice caché ou simplement un problème s'étant développé depuis l'achat de la maison. Voici une présentation des 9 conditions cumulatives à remplir pour déterminer si un vice caché en est véritablement un. Si ces conditions sont remplies, une poursuite en vice caché est alors envisageable et sera probablement gagnée par l'acheteur.

Évidemment, le premier critère est qu'il faut qu'un vice ait été identifié. On définit alors le terme « vice » comme une défectuosité qui rend l'immeuble acheté impropre à l'usage auquel on le destine ou encore qui diminue grandement son utilité. C'est souvent le cas d'une malfaçon ou d'une construction qui n'aurait pas été fait selon les normes de l'industrie.

Le vice doit constituer un problème majeur affectant l'immeuble et qui aurait remis en question la volonté de l'acheteur d'acheter l'immeuble en question. Il ne peut pas simplement s'agir d'un défaut mineur comme un mauvais raccordement de plomberie de lavabo, mais véritablement d'un problème affectant la valeur de l'immeuble. Pour ainsi dire, avoir su, un acheteur.

Celui-ci parle pour lui-même ! Le vice qui est mentionné à l'acheteur et qui est expressément mentionné lors d'une visite ou d'une quelconque façon ne peut pas être déclaré comme « vice caché », et aucun recours de peut alors être intenté. L'acheteur ne doit donc pas avoir connaissance de l'existence du vice au moment de la vente.

Le vice caché doit être non apparent, c'est-à-dire qu'il ne peut pas être constaté par un acheteur prudent et diligent. Le vice apparent, pour sa part, peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. Le vice apparent ne peut pas être dédommagé et ne peut pas être considéré comme un vice caché. Le vice doit donc être non apparent pour pouvoir être susceptible d'être dédommagé.

Un acheteur ne peut pas déclarer un vice s'étant développé suite à la vente de l'immeuble. Pour être considéré comme un vice caché, l'acheteur devra prouver que le vice était antérieur à la vente de l'immeuble. Selon cette logique, le vendeur n'est donc responsable que des vices existants lorsqu'il était propriétaire. Il est donc possible que vous deviez poursuivre vendeur pour un problème étant apparu 10 ou 20 ans plus tôt.

Un vice caché ne peut pas en être un s'il est dû à la vétusté d'un bâtiment, c'est-à-dire à l'usage normal et la détérioration progressive d'une composante physique. Par exemple, une toiture ayant une durée de vie de 20 ans et qui a 20 ans au moment de la vente devra être remplacée. Ce n'est pas pour autant un vice caché. Le vice caché doit donc être une défectuosité qui n'est pas due à la détérioration normale du bien.

L'acheteur qui désire poursuivre un vendeur en vices cachés doit formuler une dénonciation écrite au vendeur dans le délai opportun suivant la constatation du vice caché. Cette formalité est obligatoire et si l'avis n'est pas envoyé à temps, il n'y aura pas de recours possible pour l'acheteur. Vice apparent, et il existe des recours qui vous permettent d'être dédommagé.

Rassuré maintenant ?

L'acheteur doit par la suite envoyer une lettre de mise en demeure au vendeur pour lui demander de venir réparer les défauts constatés dans un délai de 10 jours, excepté les urgences où le délai peut être plus court. C'est une autre formalité juridique obligatoire pour qu'un recours puisse avoir lieu.

La date à laquelle vous avez acheté l'immeuble n'a absolument aucune importance. Vous pouvez être propriétaire depuis 2 semaines ou 20 ans et tout de même intenter une poursuite contre un vendeur vous ayant vendu une propriété avec un vice caché. La loi stipule donc que vous avez 3 ans, à partir de la date de découverte du vice, pour amorcer une poursuite en vices cachés contre le vendeur. Une fois ce délai dépassé, vous ne pourrez plus poursuivre et votre droit sera échu.

Si ces 9 conditions sont remplies, vous avez d'excellentes chances de gagner votre poursuite en vices cachés et d'obtenir une compensation. Si votre vendeur affirme qu'il n'avait aucune connaissance du vice et que celui-ci est apparu lorsque l'ancien propriétaire détenait la propriété, c'est alors lui qui devra intenter une poursuite pour se faire dédommager contre les sommes qu'il vous a versées.

De plus en plus populaires au Québec, les ventes sans garanties légales font en sorte qu'un acheteur ne peut pas poursuivre un vendeur en cas de vices cachés inconnus du vendeur. Ainsi, le vendeur est protégé contre des poursuites éventuelles en cas de défectuosités qui lui étaient inconnues. Cependant, si un vendeur avait connaissance d'un vice caché et qu'il ne l'a pas mentionné à l'acheteur, il pourra tout de même être poursuivi. Ce n'est donc pas une clause invincible qui protège le vendeur contre vents et marées. On ne le répétera jamais assez : si un vendeur connait un vice et ne le mentionne pas à l'acheteur, il peut tout de même être poursuivi en justice même si l'acheteur avait accepté d'acheter la maison sans garantie légale.

Pour un acheteur, le stress d'acheter une maison qui contient des vices cachés est souvent important, et tout le monde se demande quelle est la meilleure façon de procéder pour éviter qu'une situation pareille nous arrive. En fait, il est très difficile d'avoir la certitude que votre maison est dénuée de tout vice caché, cependant, il existe une façon simple de procéder pour être immunisé contre les vices cachés (et apparents en prime) et pour s'assurer que vous serez indemnisés si vous en trouvez. En fait, il s'agit simplement d'engager un inspecteur en bâtiment pour effectuer une inspection préachat de votre propriété.

Si votre inspecteur manque un détail dans son inspection préachat et qu'un vice apparent est détecté après l'achat, c'est lui qui sera responsable de vous dédommager. Si vous découvrez un vice caché, ce sera alors la responsabilité du vendeur de vous dédommager. Dans les deux cas, vous n'aurez pas un sou à débourser et vous aurez un recours possible.

En tant qu'acheteur, vous n'êtes donc jamais responsable d'un vice caché.